Mit Immobilien Steuern sparen?

(Stand 09.11.2009)

Ein Interview mit unserem Immobilienexperten Martin Deckert

Int.: Herr Deckert, mal auf den Punkt gebracht: Kann man mit Immobilien Steuern sparen?

De.: Ja. Einkommensteuer, teilweise auch Erbschaftsteuer.

Int.: Erstaunlich klare Antwort. Alle Welt redet vom Steuern sparen. Warum hat dann nicht jeder "in Immobilien gemacht"?

De.: Nun, zunächst einmal muss man sich darüber klar werden, ob man überhaupt ein Einkommen hat, welches zum Steuern sparen mit Immobilien "geeignet" ist. Wer keine Einkommensteuer oder nur relativ geringe Beträge zu zahlen hat, für den ist der Einstieg in Immobilien-Steuer-Spar-Strategien eher nicht geeignet.

Des weiteren ist der Einstieg in Immobilien eine "finanzintensive" Geschichte. Will sagen, am besten ist Eigenkapital da oder mindestens eine Kreditwürdigkeit, welche die Finanzierung der Immobilie sichert! Und dann gibt es beim investieren in Immobilien noch eine große Zahl typischer Fehler. Ich habe einige "hier" zusammen getragen, wobei es sich um eine beispielhafte Aufzählung handelt, die natürlich noch erweiterbar ist. Diese Fehler haben schon oft dazu geführt, dass der erwünschte Spareffekt nicht eingetreten ist. Solche negativen Erfahrungen erzählen sich weiter und halten sicher den ein oder anderen von der Steuersparstrategie mit Immobilien ab.

Int.: Wie sieht eine gelungene Steuersparstrategie aus?

De.: Ein Beispiel...

  • 1998 Kauf eines Mehrfamilienhauses (Denkmal) für 25.000 Euro (natürlich ursprüng. in DM); Grundstückswert 20.000 Euro, Gebäude 5.000 Euro
  • Denkmalgerechte Sanierung des Objektes für 200.000 Euro, davon 180.000 Euro von der Denkmalbehörde als Instandsetzung zum Erhalt des Denkmals anerkannt
  • Lfd. Mieteinnahmen und Zinsen für vollständige Fremdfinanzierung, sowie sonstige Bewirtschaftungskosten führten in den Jahren 1998 bis 2008 zu einem steuerpflichtigen Ergebnis von ungefähr Null Euro (hier gilt es natürlich auch Gewinn zu erzielen; aber das ist für dieses Beispiel jetzt unwichtig)
  • Verkauf des Hauses in 2009 für 235.000 Euro
  • Der durchschnittliche Einkommensteuersatz des Kunden beträgt 30%

Pro Jahr konnten die Abschreibungen des Objektes vollständig einkommensteuer mindernd in einer Höhe von 18625 Euro geltend gemacht werden; das ergibt eine Steuerersprarniss jährlich von ca. 5587 Euro; über 10 Jahre also 55870 Euro. Der Verkauf des Hauses für 235.000 Euro in 2009 war steuerfrei. Davon wurde das Darlehen in Höhe von 227.500 Euro abgelöst; es blieben also 7.500 Euro nochmals übrig.

Insgesamt konnte der Investor somit sein Vermögen um über 63.000 Euro binnen 10 Jahren nach Steuern mehren.

Int.: Nachahmung empfohlen. Wie kommt man nun zu so einem Steuervorteil?

De.: Genau hier setzt unsere Beratungsstrategie an. Wir empfehlen v o r Kauf eines Hauses sich über die persönliche Steuersparstrategie klar zu werden. Daraus leiten wir dann mit unserem Kunden ab, welcher Haustyp geeignet ist, um diese Strategie zu erfüllen. Also: Erst zum Beratungsgespräch, dann investieren...

Int.: Danke für das Gespräch.


Herr Deckert leitet und organisiert unser Büro in Stralsund und ist dort unter anderem für die Kundenaquise, die Unternehmensberatung und die Beratung von Immobilienbesitzern zuständig.

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